Hallo Hasso,

ich mache mal folgende Rechnung auf, die auf meine pers. Verhältnisse anwendbar wäre:
1. Grundstück vorhanden für Bebauung bis gut 12 m Höhe = max. 4 Etagen/Flachdach als Kaltdach
2. 1000 qm Wohnfläche für Wohnungen untersch. Größe möglich
3. Baukosten incl. Nebenkosten bei konsequent günstiger aber architektonisch sehr guter Bauweise ca. 1.200 Euro/qm - geht nur mit ca. 2jähriger Bauzeit
(mein letztes Objekt, sehr komfortables barrierefreies EFH, hat bei Eigenleistung mit Helfern nicht mal 600 Euro/qm gekostet)

kalkulierte Kaltmiete incl. Mietausfällen: ca. 5.500 Euro/Monat

Kapital: angenommenes Eigenkapital 200.000
Fremdkapital 1.000.000
Verzinsung bei 20 Jahre Zinsbindung ca. 2 %
Tilgung 3 %
keine festen Raten, also von Jahr zu Jahr fallend

Es würde sich eine Anfangsbelastung ergeben:
Zins/Monat 1.667 Euro - später immer weiter fallend
Tilgung/Monat 2.500 Euro konstant über Laufzeit
Summe: ca. anfangs ca. 4.200/mtl Euro dann kontinuierlich fallend
Mieteinnahmen ca. 5.500/mtl. 5,50 Euro/qm
Überschuß pro Monat ca. 1.300 im Verlauf weiter steigend

Vom Überschuß gehen noch Einkommenst. und sonst. Kosten runter, sodaß netto schätzungsweise 800 Euro/Monat bleiben, dessen Wert sich stetig erhöht.

Der Wert des Gebäudes wird zu jedem Zeitpunkt über den Gestehungskosten liegen. Die Kapitalrendite bei diesem Beispiel auf das Eigenkapital bei ca. 6% nach Steuern und sonst. Kosten liegen.

Also wo soll da ein Risiko sein, bei allgemein fallenden Gebäudewerten, bei allgemein fallenden Mieten?

Gruß Dieter