Soweit ich informiert bin (bin kein Anwalt): Du hast versäumt, dein Pflichtteil (1/4 des Erbes) innerhalb von 3 Jahren nach dem Tod deines Vaters einzufordern. Nun ist es verfallen. Alles gehört deiner Mutter.

Wenn deine Mutter testamentarisch nichts macht, nicht heiratet und keine Lebenspartnerschaft eintragen lässt, wirst du bei ihrem Tod alles erben, was noch vorhanden ist; wenn sie dich enterbt und jemand anders als Erbe einträgt, dann gehört dir als Pflichtteil die Hälfte des Erbes.

Ich finde es gemein, dass die Mutter dir nicht schon längst die Wohnung überschrieben hat. Leider kannst du es rechtlich nicht einfordern (soweit ich informiert bin).

Du solltest dich darum mit deiner Mutter gut stellen und den Moment abpassen, wo sie mit ihrem Lebensgefährten in Streit gerät. Sie wird dann für deine menschliche Nähe dankbar sein - und hoffentlich das Erbe nicht verprassen. Wenn man sich so geplagt hat, hat man das Haus auch verdient.
Ich mag aber nicht daran denken, wenn sie ein Pflegefall wird und Darlehen auf das Haus aufnimmt ...