Immobilienfrage, Einkommen, Steuern - Möglichkeiten - Das Gelbe Forum: Das Forum für Elliott-Wellen, Börse, Wirtschaft, Debitismus, Geld, Zins, Staat, Macht

Hallo liebe Gelbe Foristen,

da es hier ja Experten (man mag diesen Begriff heute kaum noch verwenden, ich meine ihn in seiner guten ursprünglichen Bedeutung) für viele Gebiete gibt, möchte ich mal kurz ein Szenario zeichnen und dann einige Fragen dazu stellen.

1. Handwerker mit 20 Leuten im Lebensmittel verarbeitenden Bereich hat sich eingemietet, will nun das Grundstück samt Gebäuden vom Vermieter (der sich zur Ruhe setzen will) übernehmen.

2. Handwerker ist bilanzierungspflichtig, aber als Einzelunternehmer unterwegs.

3. Das Grundstück umfasst 2 Wohnhäuser, eins davon voll vermietet, das andere derzeit fast leergewohnt, da reichlich Reparatur- und Sanierungsbedarf.

4. Kreditfragen sind vorläufig geklärt.

Und nun die Fragen:

Es ist ja so (laut unseren Auskünften), dass dieser Handwerker den Kredit für den Immobilienkauf erst nach Steuern bedienen darf, da er das Grundstück ja als Privatperson kauft.

Das heißt, wenn ich richtig liege:

+ Gewerbegewinn aus HW-Betrieb vor Steuer
+ Mieteinnahemen vor Steuer ./. Ausgaben für Gebäudeerhalt etc.
= Gewinn vor Steuer
Davon die EK-Steuer weg, Gewerbesteuer weg

= Rest Nettogewinn

Davon dann Kreditraten zahlen.

Ist das soweit richtig gedacht?

Falls ja, wie kann man es erreichen, das Grundstück als gewerbsmäßiges Objekt zu betreiben, um die Kreditraten VOR den Steuern abdrücken zu können?

Also in etwa so:

+ Mieteinnahmen ./. Ausgaben für Gebäudeerhalt etc.
./. Kreditraten
= Gewinn vor Steuern (Immobilienunternehmen)

und:

+ Gewerbegewinn aus HW-Betrieb
+ Gewinn aus Immobilie
= Gewinn vor Steuern

Es geht darum, die Steuerlast insgesamt zu mindern, um den Erwerb, sagen wir, finanziell sicherer zu machen.

Könnte mir jemand, der in der Materie drin steckt, vielleicht einige Tipps geben? Vielleicht mache ich auch nur Denkfehler?

Vielen Dank und beste Grüße,

Orwell

--
"Es ist Juristen nicht zuzumuten, schreiendes Unrecht zu erkennen." (Jörg Friedrich)

"Wenn man sämtliche Schöpfungen des weißen Mannes von diesem Planeten entfernte, besäßen seine Ankläger weder Zeit noch Mittel, ja nicht einmal Begriffe, um

Hallo Orwell,

Falls ja, wie kann man es erreichen, das Grundstück als gewerbsmäßiges
Objekt zu betreiben, um die Kreditraten VOR den Steuern abdrücken zu
können?

Die Frage, ob die Tilgung einer Verbindlichkeit vor oder nach Steuern erfolgt, sie stellt sich nicht. Es stellt sich einzig die Frage, ob die Mittel zur Tilgung aus Eigen- oder Fremdkapital stammen. Die Tilgung eines Kredits kann steuerlich nicht geltend gemacht werden. Denn der Kredit ist kein abnutzbarer Vermögenswert. Es handelt sich lediglich um die Rückzahlung von geliehenem Geld (Herkunft: Fremdkapital).

Was jedoch im Falle der Nutzung des Objekts zur Einkunftserzielung immer steuermindernd in Abzug gebracht werden darf, ist die Abnutzung des Gebäudes (=Abschreibung). Darüber hinaus kannst du die Sollzinsen der mit dem Grund/Gebäude im Zusammenhang stehenden Finanzierung als Werbungskosten geltend machen.

Also in etwa so:

+ Mieteinnahmen ./. Ausgaben für Gebäudeerhalt etc.
./. Kreditraten
= Gewinn vor Steuern (Immobilienunternehmen)

Nein, so:

+ Mieteinnahmen
+ Umlagen
./. Absetzung für Abnutzung (in der Regel 2% linerare Abschreibung p.a.)
./. Finanzierungskosten (Zinsen, Gebühren etc.)
./. sonstige nicht umlegbare Werbungskosten (Instandhaltung etc.)
./. sonstige umlegbare Werbungskosten
= Überschuss/Verlust (= Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung)

Hoffe, das bringt ein wenig Klarheit. Es handelt sich um keine Beratung, sondern um den Ratschlag, einen Steuerberater des Vertrauens zu kontaktieren.

Herzlichst,

Ashitaka

..... und wieder ab an die Steckdose, in den Auflademodus geschaltet.

--
Der Ursprung aller Macht ist das Wort. Das gesprochene Wort als
Quell jeglicher Ordnung. Wer das Wort neu ordnet, der versteht wie
die Welt im Innersten funktioniert.

Vielen Dank, Ashitaka, für deine schnelle Antwort.

Ich meine, das Ganze ist ein Verständnisproblem, - und es betrifft auch nicht mich selbst, sondern jemanden für den ich viele Arbeiten erledige (als freundschaftliche "graue Eminenz" im Hintergrund), und den ich vor "Spezialisten" und deren Abzockerei bewahren will.

Ich habs verstanden denke ich, - und frage deshalb nochmal mit fiktiven Daten nach:

Einkommen Handwerk vor Steuern:

100.000

Einnahmen Vermietung vor Steuern - abgezogen wurden alle Abschreibungs- und Erhaltungs- und Nutzungsentgelte:

100.000

= 200.000 Einnahmen

./. Einkommensteuer aus 200.000 Gesamteinnahmen
./. Gewerbesteuer aus 100.000 Unternehmenseinnahmen

= Einkommen aus dem die Kreditraten für den Kauf der Immobilie zu tätigen sind.

Stimmt das so in etwa?

Vielen Dank, Ashitaka. - Steuerberater sind leider wie Hausärzte, Hausjuristen und Politiker im allgemeinen.
Meist zu nichts nutze als dem eigenen Geldsack. :)

Orwell

Nur 2 Gedanken:

Einkunftsarten:
Man sollte die Berechnung je Einkunftsart machen. =Eink.aus Gew.betrieb und =Eink.aus Vemietung u.Verpachtung.

Privat/gewerblich:
Achtung: Gew. genutzte Immobilien (es geht um Einzelunternehmer) werden gerne zum Gewerbe gemacht! Auch nachträglich, nach Prüfung des Finanzamtes.

Deshalb auch von mir der dringende Rat, einen Steuerberater zu kontaktieren.

Gruß
Basel

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Antwort

Vielen Dank - Stimmts so?

Im Detail nicht ganz so einfach .....

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