Guten Morgen DT,

bin kein spanischer Experte, aber vielleicht ist mein Senf doch zu etwas Nutze.

Bei uns sind in den letzten Jahren einige Paare aufgeschlagen, die es vorher entweder in Spanien versucht haben oder sich zumindest umgesehen haben zwecks Investition in Betongold, um Miete zu erzielen und auch selber zu nutzen in den Ferien, Altersruhesitz oder Fluchtburg.

Wir kennen daher nur die paar Leute, die sich dann anders entschieden haben.

Ein Paar aus München wollte Land erwerben, bauen und einen Brunnen bohren.
Der wäre nicht erlaubt worden von den Behörden, also war das Projekt gestorben. Brunnen darf nicht jeder und überall bohren, da muss man sich vorher in Spanien genau absichern!

Ein anderes Paar, unverheiratet im vorgerückten Alter - sie ist Witwe und besaß eine Wohnung in Spanien, die ihr die Pflicht einbrachte, eine Steuererklärung zu machen, Steuern auf imaginären Gewinn durch Vermietung (hat nie vermietet, stand leer bis auf ihren eigenen Urlaub), zu zahlen und auch ihr deutsches Vermögen zu deklarieren.
Spanien scheint da gut zuzuschlagen bei ausländischen Immobesitzern.

Zu den Preisen:
Malle erlebt seit geraumer Zeit einen Hype, befeuert durch das Fernsehen.
Wenn wir im Winter oder abends mal zappen, sehen wir dauernd Luxusmakler auf Malle, Auswanderer auf Malle, Prominente auf Malle etc.
Das treibt die Preise!

Zum Vergleich stelle ich mal ein Baugrundstück in unserer Gegend rein.
Zur Gegend kurz: Gallipoli wird von den deutschen Insidern gern "das Sylt Italiens" genannt.
Dort macht das Geld Norditaliens Urlaub, viele investieren und bereichern sich geradezu an Vermietung in der Hochsaison.
Es ist eben noch sehr ursprünglich, das ionische Meer ist wirklich dort glasklar und der Fisch genießbar.
Außerdem ist man von München nach Brindisi in einer Stunde geflogen und hat dann noch ca. 50 Minuten Autofahrt, also gut erreichbar. Zur Not auch nur per Festland immer an der Adria entlang und dann 30 km rüber zur anderen Küstenseite.

Entsprechend sind die Preise auch nicht ohne, fertige Häuser für deutsche Verhältnisse aber erschwinglich und Bauland auch noch.

Auf Bauland im außerörtlichen Bereich gibt es bei uns - und in Spanien sicher genauso - einen Bauindex.
Der liegt bei uns bei 1 % der Grundstücksfläche plus zusätzlich "technische Räume" wie Heizraum, Waschküche, Garage.

Du schreibst von angemessenen 0,50 - 1,00 €/m² für Ackerland, auf dem man dann aber in Spanien und Italien bauen darf.
Der Vergleich mit Deutschland hinkt hier ein wenig, denn auf Ackerland darf man in D. nicht mal einen Holzschuppen stellen, bekommt als Nicht-Bauer keinen Stromanschluss, darf keinen Tiefbrunnen bohren etc..

Näher kommt man dem Ziel, wenn man sich anhand des Bauindex ausrechnet, was Bauland kosten würde.
Z.B. darf Dein Freund angenommen 150 m² bauen.
Reines Bauland würde 200 € auf den QM kosten.
Dazu dann die Restfläche Ackerland zu einem Euro - vielleicht kommt man so dem geforderten Preis näher, so wäre es realistisch.

Mal ein Beispiel bei uns um die Ecke:

20.000 Quadratmeter Grundstück mit Obst und einem Trullo zum Sanieren, gebaut werden darf ein Haus von 200 m² + technische Räume.

Strom liegt in der Straße, Trinkwasserbrunnen darf gebohrt werden und kostet nochmal ca. 9.000 Euro (Felsbohrung).

Der Preis von 65.000 € ist mehr als angemessen, denn schon die 200 m² Bauland für das Haus würden 40.000 € kosten.

Verbleiben also für 19.800 m² fruchtbares Land in bester Ortsrandlage 25.000 €.

Wie man sieht, sind solche Grundstücke eine Mischkalkulation.

Hier mal das Beispiel:

http://casamare.npage.ch/baugrundstuecke/20000m-trullo-oliven-u8.html

Und mal ein Preisbeispiel für ein bescheidenes Landhaus am Meer mit Trinkwasserbrunnen und Abwasser:

http://casamare.npage.ch/rohbau-wasser-abwasser.html

Der Freund Deines Schwagers könnte sich nach den Preisen für reines Bauland erkundigen, sich genau informieren, wie der Bauindesx für die Finca wäre und dann mal zusammenrechnen, was noch für den restlichen "Acker" zu zahlen wäre.

Immens wichtig ist meiner Erfahrung nach, sich genau abzusichern, wie es mit der Baugenehmigung und dem Brunnen funktioniert.
Und sich dann peinlichst genau an alles zu halten, was die Behörden vorschreiben.
Inzwischen betreue ich für Freunde diverse Baumaßnahmen hier und kann sagen, dass es nur so gut klappt und reibungslos läuft, weil ich mit dem neuen Bürgermeister und seinen Eltern seit Kindesbeinen befreundet bin.
Und somit habe ich nach 6 Monaten eine hieb- und stichfeste Baugenehmigung durch samt Brunnengenehmigung.
Auch lebenslustige, südländische Handwerker spuren oft nur, wenn man ihnen ständig auf die Finger schaut und den Abgabetermin im Auge behält.

Man bedenke, dass auch für Spanien und Italien Fertigstellungsfristen gelten.
Sind diese überschritten, erlischt die Baugenehmigung.
Hat auch dort den Hintergrund, dass ab Fertigstellung Grundsteuer fällig werden, Müllabfuhr etc.

Sicher hat Dein Bekannter dort einen guten Kontakt oder wirklich genug Geld, anders würde er das Wagnis nicht eingehen.

Edit: Dein Bekannter soll sich erkundigen, wie es mit dem Stromanschluss aussieht, wo der nächste Verteilermast ist, was auf ihn zukommt an Wartezeit und Kosten, die er dafür selber zu tragen hat.
Südeuropa ist bekannt dafür, dass es mit der Anbindung ans Stromnetz nicht so funktioniert wie man es von Deutschland her kennt, Jahrelange Wartezeiten sind keine Seltenheit!

Wünsche alles Gute - auf jeden Fall ist's auf Malle abseits des Trubels sicher wunderschön. Ich persönlich kenne Cala DÓr und Cala Ratjada aus früheren Zeiten, als ich noch ein schmucker Kerl war

Einen angenehmen Tag ohne Hitze wünscht
modesto

und ein Brunnen muß erst noch gebort werden.

Frau zum Mann: Komm, mach mir ein Kind!
Mann zur Frau: Kinder werden nicht gemacht, Kinder werden geboren.
Frau zum Mann: OK, dann bohr mir halt ein Kind!

--
...und es gibt überhaupt gute Gründe dafür, zu mutmassen, daß in einigen Stücken die Götter insgesamt bei uns Menschen in die Schule gehen könnten. Wir Menschen sind - menschlicher ...

Friedrich Nietzsche 'Jenseits von Gut und Böse'

Die Grundstückspreise auf Mallorca richten sich danach, was Bauer möchte,
und der dumme Deutsche zahlt. Ansonsten ist es wirklich nur Acker.
Frag doch mal Bobele, was er von einer Finca auf dem Lande hält.
Vielleicht verschenkt er Dir ja seine, denn verkaufen geht wohl nicht.
Ansonsten hat das Hasso ja schon präzise erklärt, dass es sehr teuer wird.
Mit Spaniern in Eigenleistung bauen, ist nicht möglich.
Zu meiner Zeit musste ich dafür eine Firma gründen.
Und nun um Schluss: Hätte da noch ein Grundstück in "Cala Pi" mit Meerblick,
da brauchst Dir über Strom und Wasser keine Gedanken machen.

Beste Grüße
Mainzer

Weder er noch seine Frau sprechen spanisch.

Momentan sind Preise im Bereich von 200 kEUR für die 17000m² im Gespräch.
Für das reine, unerschlossene Grundstück. Mir erscheint das 10x überteuert.

Sind das wirklich die gängigen GEZAHLTEN und nicht nur angebotenen Preise in Malle? Seine Vorstellung ist dann, für weitere ca 3-400 kEUR eine Finca durch die spanischen Bauarbeiter, die wohl momentan nicht so viel zu tun haben, draufstellen zu lassen.

Danke, DT

Hallo DT,
in Spanien kenne ich mich nicht aus, weiß aber, daß die Blase keinesfalls abgebaut ist im Unterschied zu Portugal, die nie eine hatten.

Für den Standort Malle spricht natürlich die gute Erreichbarkeit, man ist von einer deutschen Großstadt sicher schneller und billiger auf Malle als in Meck-Pomm. Ob dadurch derartige Preise gerechtfertigt sind?

Einiges westlich von Malle in Portugal mit ebenso viel Sonne im ländlichen aber landschaftlichen schönem Terrain kenne ich die Preise besser.

Grundstück an asphaltierter Straße, mit Stromanschluß und Anschluß ans öffentl. Trinkwassernetz, zusätzlich mit Brunnen oder Zisterne zahlt man für landw. Grundstücke ca. 1,0 bis 2 Euro/qm, je nach Baumbestand und Zustand (Oliven, Orangen, Obstbäume, Bodengüte, etc.). Ab 2,5 ha gilt man als Landwirt und darf bauen, bei kleineren Grundstücken nur unter bes. Bedingungen. Bauland innerhalb der Ortschaften ist natürlich teurer. Gemischt genutztes Land am Ortsrand rechnet man ca. 1 Euro landw. Fläche und ca. 10 Euro/qm bebaubare Fläche.
Bei kleinen Grundstücken, dort wo noch Ruinen stehen, gibts Genehmigungen in den Außenmaßen der alten Grundmauern.

Bei sehr angesagten Grundstücken, also mit sehr schönem Blick auf Wasser oder best. Berge wird auch deutlich mehr verlangt oder auch Flächen, die touristisch gut zu nutzen sind.

Bei den von Dir genannten 200.000E für 15.000 qm empfinde auch ich als sehr, sehr teuer. Aber vielleicht liegt das Grundstück ja derartig fantastisch, daß es das auch wert ist?

Grundabgaben in Portugal sind übrigens im deutschen Maßstab sehr niedrig. Außerdem gibt es auch noch staatliche Investitions-Anreize für Ausländer.

Die von mir genannten Preise dürften in ländlichen Gegenden Spaniens vermutlich ähnlich sein.
Bei größeren Grundstücken in Portugal geht es natürlich auch deutlich billiger, z.B. hier für 30 Cent/qm, Flächen teilweise am Fluß gelegen.
http://casa.sapo.pt/Quinta-Rural-Venda-Macedo-de-Cavaleiros-Talhas-9088c58c-f2e5-11e3-8...

Gruß Dieter

Hallo DT,

in Spanien kam es, zumindest in der Vergangenheit, immer wieder vor, dass auf Gemeindebene Baugenehmigungen erteilt wurden,
diese dann später von der Communidad Autonoma, entspricht einem Bundesland, für illegal erklärt wurden, und die Häuser abgerissen werden mussten. Betroffen davon waren meistens, aber nicht ausschliesslich, Ausländer.
Darauf solltest Du sie auf jeden Fall hinweisen, denn mit illegalen Baugenehmigungen rechnet man am wenigsten.

Noch eine Falle sind "gefallene" Kaufpreise. Die Grunderwerbssteuer wird auf Grundlage des "Einheitswerts" berechnet, dieser kann durchaus höher als der entrichtete Kaufpreis sein. Da diese Werte nach der Krise nicht nach unten korrigiert worden sind.

Viele Grüsse

Ein Freund meines Schwagers möchte auf Mallorca ein Grundstück von ca
17000 m² in der Nähe von Felanitx erwerben. Es ist eigentlich ein relativ
trockener Acker, umgeben von Fincas. Angeblich darf man nur auf
Grundstücken von mehr als 15000 m² eine Finca bauen. Wasser und Strom
sind noch nicht vorhanden, ein
Zufahrtsweg von einer kleinen Nebenstraße ist da. Das ganze liegt auf
einer leichten Anhöhe, schlecht einsehbar von außen.

Dann möchte er mit Hilfe mallorquinischer Bauarbeiter eine Finca nach
seiner Facon darauf errichten. Wie das dann mit der Baugenehmigung geht
frage ich mich auch, das ganze ist ca 4 km außerhalb von Felantix,
Richtung etwas nördlich von San Salvador, nähe Es Fangar.

Welche m² Preise sind vernünftig? Ich hätte bei der Landqualität zu
0.50 bis 1.00 EUR pro m² geraten, das würde man in Deutschland für so
einen Steinacker
zahlen, die Preise, die ich gehört habe, sind aber viel höher, und der
Freund
des Schwagers denkt auch noch, das sei billig, verglichen mit Bauland
in deutschen A-Städten.

Spanisches Baurecht ist übersichtlich. Baurecht ist Ländersache. Auf Mallorca gilt eine Version katalanischen Baurechts. Ein legal errichtetes Gebäude wird und wurde niemals reklamiert oder abgerissen. Alle diese Fälle sind Folgen von illegalem oder Schwarzbau. Eine Bauerlaubnis wird aufgrund der vom Architeken vorgelegten Pläne ( siebenfach) von der Gemeide bearbeit und durchläuft eine Vielzahl von Institutionen und Kammern, an der die Provinzregierung beteiligt ist. Erst wenn alle Institutionen das Visum erteilt haben, erteilt die Gemeinde die Bauerlaubnis. Der Bebaungsplan ist eindeutig und für jeden vertändlich für die Gebiete, für die ein Bebauungsplan vorliegt. Cataster ist öffentlcih und kann eingedsehen werden. >>Catastro.es. Die Qualifikation aller Flächen einer Gemeinde hängt in jedem Rathaus aus. Baudichte hängt von der Qualifikation und Grundstücksgrösse ab. Es gibt eine Mindestparzellengrösse ( parcela minima), die von 1000 m² bis 50 000 m² reicht. Mündliche Information wird sofort erteilt. Für verbindliche, rechtsgültige schriftliche Information muß ein Informe Urbanistico bestellt werden. Das dauert. Es gibt Flächen, für die kein Bebauungsplan vorliegt, weil zwischen den Kammern Unstimmigkeiten nicht ausgräumt werden können. Hier wird grundsätzlich keinberlei Bauerlaubnis erteilt. Grundstückspeise von 1 Euro sind Phantasie. Selbstbau ist in Spanien nicht möglich. Jede im Bau tätige Firma muß über ein Befähigungszertifikat verfügen ( Certificado de Cualificación profecional) Bei Erteilung der Bauerlaubnis ist der Bauunternehmer zu benennen und Teil der Bauerlaubnis. Bei Bauabnehme werden diese Angaben mit eingereicht. Ohne Vollständdigkeit des Nachweis aller Beteiligten keine Bauendabnahme ( Final de Obra ), ohne final de Obra keine Bewohnbarkeitsbescheinigung ( Cédula de habatibilidad) ohne Cedula weder Stromanschluss noch Wasser noch Gas. Brunnen. Brunnen sind genehmiguingspflichtig. Grundwasser gehört nicht dem Grundstückseigentümer, es ist Gemeingut ( Dominio público) Die Nuztzung ist gebührenpflichtig ( Canon de Agua ) Die Tiefe des Brunnen hängt von der Geologie ab, kann 20 Meter sein oder 250 Meter. Solar. Solaranlagen für Eigenverbrauch sind genehmigungspflichtig. Im Gespräch ist eine Eigenverbrauchsgebühr um Eigenverbraucher an den Kosten für alternative Energie zu beteiligen. Die Anlage unterliegt dem Reglement für Elektrische Installationen und muß vom Fachbetrieb installiert werden. Ohne dessen Abnahme ( Boletín) keine Cedula. Wer den geraden beschwerlichen und teueren Weg geht, bekommt niemals Schierigkeiten.

Bauland würde ich aber das nicht nennen, Strom nur mit Anschluß zum
Nachbarn
und ein Brunnen muß erst noch gebort werden. Er denkt an
Solarpanels/Batterien sowie Solarheizung.

Wo kann man so etwas wie ein Verkaufs-Abschlußregister von Malle
einsehen? Die Vergleichspreise in Immoscout erscheinen mir als Mondpreise
(nachgefragte Preise der Verkäufer) wie zu Zeiten der Immoblase von vor 5
Jahren. Das ist doch keine Innenstadtlage München.

Danke, DT

Hallo, da auch ich mich gerade mit Spanien als potentiellem Exilland beschäftige, möchte ich hier darauf hinweisen, dass auch Non-Residents (Aufenthalt < 183 Tage im Jahr; Residents sowieso) mit Immobilenbesitz dem spanischen Steuerrecht bei Einkommensteuer (es ist ein fiktiver Mietwert der Wohnung als Einkommen zu versteuern) und bei der Vermögenssteuer (diese wurde temporär wegen der Fiskallage in Spanien wiedereingeführt und sollte eigentlich 2014 wieder abgeschafft werden, wurde aber bis 2015 verlängert, ich würde von einer Lebensdauer dieser Steuer analog zum deutschen Solidaritätszuschlag ausgehen, Freibetrag allerdings € 700.000) unterliegen. Da fehlerhafte Angaben in den Steuererklärungen zu drakonischen Geldstrafen führen ist ein versierter Steuerberater unabdingbar.

Steuern auf Immobilienbesitz in Spanien