2      Bausparvertraege – Grundlagen

2.1      Nachteile von Bausparvertraegen

Wer mit einem angesparten und zugeteilten (Begriffserlaeuterungen siehe weiter unten) Bausparvertrag "bauen" will, d.h. ein Haus kaufen oder den Neubau oder Umbau eines Hauses finanzieren will, erlebt oft ein(ig)e boese Ueberraschung(en):

2.1.1      Bausparvertrag begrenzt die Hoehe der Finanzierung

Eine Immobilie (Bungalow, Garage, Buerogebaeude, Scheune, Mehrfamilienhaus) wird in der Regel "finanziert". D.h. das Geld fuer den Verkaeufer (des Hauses, des Grundstuecks) kommt nicht vom Kaeufer selbst, sondern der/die Kaeufer besorgen es sich von einem Finanzierungsinstitut. (Dies hier ist keine Einfuehrung in die allgemeine Baufinanzierung, vielleicht schreibe ich dazu mal einen gesonderten Beitrag.)

Dieser Finanzierer kann eine Geschaefts-Bank, eine Hypothekenbank, ein befreundeter Geldgeber, manchmal eine (Lebens- oder Renten-) Versicherung oder eben eine Bausparkasse sein.

Das Problem, das sich hier nur stellt, ist: "wie weit geht der Darlehensgeber mit?". Das heisst, wieviel Geld benoetigt der Kaeufer vom Kreditinstitut oder der Bausparkasse im Verhaeltnis zum Kaufpreis? Dies sind die beruehmten "Prozente", zu denen fremdfinanziert wird.

Um den gesamten Vorgang besser zu verstehen, muessen wir uns erst noch ansehen, worum es bei einer Baufinanzierung eigentlich geht. Die meisten Menschen, die spaeter ein Haus kaufen oder bauen wollen, haben in ihrer "Ansparphase" leider noch sehr unklare Vorstellungen davon, wie es spaeter weitergehen soll – daher auch die Verbreitung des Bausparvertrages zur Baufinanzierung. Oft muss ein Bausparvertrag dann spaeter wieder aufgeloest werden, da er zur Gesamtfinanzierung nicht passt. Dies wollen wir im folgenden unter "Nachteile" genauer unter die Lupe nehmen. Dazu muss man aber ein Grundverstaendnis von Baufinanzierung besitzen. Dieser folgende Exkurs beschraenkt sich nur auf die Elemente der Baufinanzierung, die man kennen muss, um zu beurteilen, ob ein Bausparvertrag im Einzelfall einen sinnvollen Baustein zur Finanzierung eines Immobilienwunsches darstellen kann!

2.1.1.1      Exkurs: Eine typische Baufinanzierung

Beispiel: eine solvente, d.h. gut verdienende, Familie mit sicherem Einkommen (Paradebeispiel sind die "A26" = Ehepaar, beide Lehrkraefte am Gymnasium zu je A13-Einstufung in der Besoldungsgruppe A. Beamte, unkuendbar inkl. gesicherter, unverfallbarer Altersversorgung; selbst im Scheidungsfall muss sich eine Bank hier keine Sorgen machen, die Hypothek koennte evtl. nicht mehr bedient werden). Diese Familie will nun ein Einfamilienhaus kaufen oder errichten.

Normalerweise wird dabei von der Bank ein Darlehen bis zur Hoehe von 80% des Kaufpreises bzw. bei Neubauten der geschaetzten Baukosten zuzueglich Grundstueckspreis und evtl. Erschliessungskosten ausgereicht. Dies ist eine Daumenregel. Wir wollen hier nicht auf die Feinheiten eingehen, wie etwa, ob der Preis ueberteuert sein koennte und deshalb die Bank "bockig" wird und nur 60% akzeptieren will oder ob bei sehr guter Bonitaet des Schuldners nicht auch eine "110%-Vollfinanzierung" im Einzelfall moeglich waere (110% = 100% Kaufpreis plus Nebenkosten wie Notar, Grundbuch, Grunderwerbssteuer etc.). Dies sind alles interessante Themen, gehoeren aber, wenn ueberhaupt, in einen Beitrag ueber Baufinanzierung im Allgemeinen!

2.1.1.1.1      Beleihungsgrenze – ein Stolperstein fuer Bausparer

Nun ist aber fuer eine Bank nach ihren internen Beleihungsrichtlinien wie auch meist nach aufsichtsrechtlichen Vorschriften Bedingung, dass sie eine Grundschuld nur an erster Rangstelle akzeptieren darf.

Der Vorteil eines Bausparvertrages, so wird man es auch beim Bauspar-Vermittler oft hoeren, ist, dass eine Bausparkasse auch an die zweite Rangstelle (nach den erstrangigen Banken) "geht". Das liest sich so, als koennte man mit einem zusaetzlichen Bausparvertrag "oben drauf" den "Beleihungsraum" noch etwas weiter ausreizen. Wir werden gleich sehen, dass das i.d.R. nicht so leicht oder eher unmoeglich ist.

Denn: die Banken gehen bis 80%, ein Bausparvertrag nur bis 70% des Gesamtwertes der Beleihung.

Daraus entsteht folgendes Problem: eine typische Baufinanzierung ueber eine Geschaeftsbank erfolgt so, dass es technisch zwei getrennte Hypotheken gibt:

1)      eine sog. 1a-Hypothek einer Hypotheken-Bank und
2)      eine 1b-Hypothek der Geschaeftsbank, bei der man den Gesamt-Darlehens-Antrag stellt.

Im Beratungsgespraech merkt man davon erstmal nichts, es geht beim Bankberater zur Baufinanzierung ausschliesslich um ein scheinbar einheitliches Gesamtpaket (die beruehmten 80%, s.o.).

Intern wird dann i.d.R. die Hypothekenbank des Bankhauses mit eingeschaltet, die bis 60% Beleihungsgrenze gehen darf und sich dafuer i.d.R. dann ueber Pfandbriefe refinanziert. Die restlichen 20 Prozent-Punkte (80-60=20) kommen von der Geschaeftsbank selbst. Wenn es dann an's konkrete Unterzeichnen der Vertraege geht, sieht das Paket der Gesamtfinanzierung "aus einer Hand" dann so aus, dass die Bank eine 1a-Hypothek ueber ihre Hypothekenbank und eine 1b-Hypothek auf sich selbst im Grundbuch eintragen laesst.

Die Begriffe 1a und 1b ruehren daher, dass grundbuchtechnisch beide an sog. erster Rangstelle stehen, die Geschaeftsbank jedoch mit ihrer Restfinanzierung sich zugunsten der erstrangigen Hypothekenbank "zurueckhaelt" (Rangruecktrittsvereinbarung).

Das Ergebnis einer solchen Finanzierung ist dann, dass der Beleihungsraum zugunsten einer regulaeren Bankfinanzierung ausgenutzt wude, fuer eine Bausparkasse ist da kein Raum mehr, denn deren Gutmuetigkeit endet schon an der 70%-Grenze und die ist bereits lange ausgeschoepft.

Man erspare mir nun Diskussionen darueber, ob oder ob nicht man eine Hypothekenbank im 60%-Beleihungsraum und 10% mit Bausparkasse kombinieren koenne etc. etc. Solche Fragen koennen daher in diesem Thread auch nachher generell eher nicht beantwortet werden, weil solche Fragen nur stellt, der von Baufinanzierung zu wenig Ahnung hat.

Das sprengt daher den Rahmen – dies ist ein Beitrag ueber Vor- und Nachteile des Bausparens, nicht ein Vademecum der Baufinanzierung! Es geht einzig darum, aufzuzeigen, wann und dass ueberhaupt ein Bausparvertrag selbst dann ein sinnvoller Baustein der Vermoegensbildung sein kann, auch wenn man nicht bauen oder kaufen will oder der Bausparvertrag hinterher gar nicht zur Baufinanzierung passt.

Das Vorgesagte dient nur dazu, zu erlaeutern, warum bei dieser Ueberlegung auch nur ein "kleiner" Bausparvertrag herauskommen kann.

Denn – so das Fazit aus dem oben Gesagten: ein Bausparvertrag eignet sich i.d.R. nicht, um damit eine Baufinanzierung deutlich jenseits der, sagen wir, 100.000 Euro zu finanzieren. Schon gar nicht fuer die ueblichen 300.000 bis 700.000 Euro, die man heute je nach Lage/Grundstueckspreis und Familien- und Hausgroesse ausgeben wuerde!

2.1.1.1.2      Die hohe Tilgung – ein weiterer Stolperstein fuer den Bausparer

Ein Bausparvertrag hat aber noch einen weiteren Haken:

-      waehrend ein sog. Annuitaeten-Darlehen i.d.R. mit 1% pro Jahr getilgt wird, verlangen die Bausparbedingungen eine Tilgungsrate in Hoehe von 4%, also 400% der bankenueblichen Minimal-Tilgung (nochmal: dies ist kein Baufinanzierungs-Thread – es gibt andere Bankmodelle und es gibt Versicherungs-Modelle und es gibt vorfinanzierte, d.h. nicht eingezahlte Bausparvertraege – das ist alles Sache eines ausfuehrlicheren Baufinanzierungs-Threads!!!).

-      Hinzu kommt, dass Tilgungen, anders als in bestimmten Faellen die Zinsen, nicht steuerlich wirksam sind. Denn Tilgung eines Kredits ist nichts anderes als "Sparen von unter Null" und Sparen auf dem Sparbuch ist "Sparen ueber Null". Tilgen ist "linke-Tasch-rechte-Tasche", d.h. das Nettovermoegen steigt durch's Tilgen in genau gleichem Masse, wie es die Einzahlung desselben Betrages auf ein Sparbuch bewirken wuerde.

Daher ist Tilgen eine Vermoegensumschichtung und ebenso wie Sparen muss eine Tilgung aus dem versteuerten Einkommen erfolgen!

Und ob jemand 100% einer Summe oder 400% einer Summe x aus seinem Netto-Verdienst entnehmen muss ist bei manchen der Unterschied zwischen gut leben und hungern.

Machen wir ein einfaches Beispiel:

Sagen wir, der Baukunde Meier will fuer 500.000 Euro ein Haus kaufen. 150.000 Euro Eigenkapital hat er (er braucht insgesamt 550.000 Euro, d.h. zzgl. 10% fuer Grundbuchgebuehren, Notarkosten, Grunderwerbsteuer, alle moeglichen Unbedenklichkeitsbescheinigungen u.a.m. – bewaehrte Daumenregel!).

Nun geht er zur Bank und erkundigt sich nach einem Darlehen. Er erhaelt den Vorschlag:

400.000 Euro Bank-Annuitaetendarlehen, 5% Zinsen und 1% Tilgung = 6% Annuitaeten-Zahlung/Jahr oder 0,5%/Monat (nicht ganz richtig, aber genuegt fuer Zwecke der Erlaeuterung). Das ist eine Zahlung von 24.000 Euro im Jahr oder ca. 2.000 Euro/Monat an die Bank. Das ist einerseits viel, andererseits spart er dadurch Mietkosten von vielleicht 1.000 Euro/Monat.

Viele Doppel-Verdiener-Familien koennen sich das durchaus heute leisten und tun es selbst dann, wenn sie es bei Lichte betrachtet nicht koennten.

Bei der Bausparkasse sieht es etwas anders aus: dort haette der Kunde nur 70% = 350.000 Darlehenssumme zu erwarten. Aber: da er vorher den Bausparvertrag ansparen musste, sind die "fehlenden" 50.000 bereits im zuteilungsreifen (!) Bausparvertrag angespart und stehen zur Baufinanzierung zur Verfuegung (auch diese Rechnung ist nicht ganz richtig, weil sonst der Vergleich zum Bank-Beispiel rechnerisch nicht passen wuerde). Das Darlehen betraegt also nur 350.000, muss aber zu 4% p.a. getilgt werden. Die Rechnung saehe nun so aus (sie ist nicht ganz richtig, sonst wuerde die Vergleichbarkeit zum Bankdarlehen leiden, siehe dazu weiter unten!):

Gesamtkosten 550.000 Euro, davon 150.000 Euro "anderweitiges" Eigenkapital (EK). 400.000 Finanzierung ueber Bausparvertraege (BSV), davon 50.000 EK im BSV, Rest 350.000 Bauspar-Darlehen (Eigenkapital daher strenggenommen hier 200.000 Euro!). Zinssatz ebenfalls 5%, aber 4% Tilgung = 9% (!).

9% sind nun aber 31.500 Euro p.a. oder ca. 2.625 Euro/Monat. Aus dem versteuerten Einkommen! Solch eine Familie wird sicherlich noch weitere 2.500 Euro zum Leben brauchen (Nahrung, Kleidung, Personenbefoerderung, von Urlaub und Inneneinrichtung ganz zu schweigen). Das sind 5.000 Euro/Monat. Bei 50% Steuer und Versicherungen vorab, muss das Familieneinkommen 10.000 Euro/Monat betragen, um ueber die Runden zu kommen. Auch wenn bei Kauf eines sofort bezugsfertigen Hauses 1.000 Euro Mietkosten wegfallen sollten, sind wir bei hohen monatlichen Mindestverdiensten!

Das sieht also schon etwas anders aus, insbesondere, wenn man keine zusaetzlichen 625 Euro pro Monat hat.

Ausserdem muessen hier hoehere vorherige Ansparleistungen vorliegen, und die schultert eine Familie in jungen Jahren ja eben gerade nicht.

Nun wendet man ein: aber die Tilgung des Darlehens ist ja auch viel frueher beendet! Ja, in der Tat: wer die Abkuerzung ueber die Sahara nimmt, kommt auch schneller voran – er muss aber barmen, ob er unterwegs genug Wasser zum Saufen hat …

Tatsaechlich spueren Familien bei meist karrierebedingt steigenden Einkommen die ersten zehn Jahre der Rueckzahlung am meisten, das zweite Jahrzehnt schon weniger (hier kommen aber Kosten fuer Ausbildung der Kinder hinzu) und das dritte Jahrzehnt schon fast nicht mehr, wegen inflationsbedingt gestiegenen Loehnen usw. Die Tilgung gerade am Anfang hoch zu waehlen ist daher meist ein Fehler.

Wie gesagt: bitte in diesem Thread keine ausufernde Diskussion zu generellen Baufinanzierungsfragen – hier geht es allein darum, zu zeigen, dass Bausparen zur direkten Voll-Finanzierung eines Hauses i.d.R. gelinde gesagt problematisch ist und dass das Argument, man koenne von der Tatsache, dass die Bausparkasse an die zweite Rangstelle geht, profitieren, gelinde gesagt Bauernfaengerei ist.

Aus meiner eigenen Beratungserfahrung: ich habe i.d.R. zur Aufloesung eines zuteilungsreifen Bausparvertrages raten muessen, wenn es um eine Vollfinanzierung ging, d.h. die angeblichen "Vorteile", der Anspruch auf ein Darlehen nach ca. sieben Jahren geduldigen Ansparens, haben sich i.d.R. aus o.g. praktischen Erwaegungen nicht umsetzen lassen.

Haetten die Bausparer das vorher gewusst bzw. vorher anhand ihrer in sieben Jahren zu erwartenden finanziellen Lage durchgerechnet, haetten sie den Umweg vermeiden und evtl. gleich bauen koennen oder aber den Bausparvertrag nicht in der "irren" Hoehe gewaehlt, der fuer die angebliche Vollfinanzierung so verfuehrerisch logisch klang. Mit anderen Worten: sie haetten mehr Optionen gehabt statt einer Option, die genau nicht passt.

Heisst das nun: Finger weg vom Bausparvertrag? Im Gegenteil. Bausparen kann fuer alle Altersgruppen interessant sein, auch fuer Aeltere, sogar fuer Pflegebeduerftige, die garantiert nicht mehr selbst bauen werden usw. Dem widmen wir uns im Folgebeitrag.

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Zum Folgebeitrag "3 Das Minimum-Konzept des sinnvollen Bausparens - Ausschoepfen der Bausparfoerderung und des Sparzinssatzes"
Zum Hauptbeitrag/Inhaltsverzeichnis "Bausparen - aber richtig! Risiken und Chancen/Vermoegensaufbau"

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Mit 40 DM pro Kopf begann die Marktwirtschaft, mit 400.000 Euro Schulden pro Kopf wird sie enden.
Atomkraft | in English

3      Das Minimum-Konzept des sinnvollen Bausparens – Ausschoepfen der Bausparfoerderung und des Sparzinssatzes

Die Idee des Bausparens ist "typisch deutsch". Wie der Pfandbrief oder das Raiffeisen-Genossenschaftswesen ist es eine urdeutsche Sonderentwicklung. Ja, es gibt in den angelsaechsischen Laendern sog. "Building Societies". Aber das sind keine Bausparkassen im deutschen Sinne.

Der deutsche Bausparvertrag wurde entwickelt, um Familien zu helfen, zu bauen, als die Bauwelt und die Grundstueckspreise noch anders aussahen. Facharbeiter erhielten oft noch Werkswohnungen und oft Arbeitgeberdarlehen zusaetzlich (i.d.R. ohne grundbuchliche Besicherung!), die Frau war Hausfrau und der Lohn reichte "irgendwie" zum Leben. Das Haus hatte keine Toilette (die war im Hof) und ein Bad schon gar nicht – man ging in die oeffentliche Waschanstalt oder wusch sich mit dem heissen Wasser aus dem "Bain-marie" des Kohleherdes in der Kueche.

Als die Kolonien in den sechziger und siebziger Jahren reihenweise "souveraen" wurden, war das deutsche Bausparkonzept Exportschlager nach Afrika. Reihenweise wurden pensionierte Bausparkassen-Vorstaende unter Mithilfe des Entwicklungshilfeministeriums Berater fuer den Aufbau afrikanischer Bausparkassen etc. Heute hoert man davon nicht mehr viel. Heute spielt in Entwicklungslaendern "Mikrofinanzierung" eine Rolle, bei uns die Verbriefung uneinbringlicher Forderungen mit Top-Rating. Deutlicher kann man Unterschiede nicht ausdruecken.

Die Zeiten haben sich gewandelt. Die Grundstueckspreise sind andere, die typische Ausstattung eines Hauses eine ganz andere und wo heute eine Familie mit zwei Kindern lebt, haetten frueher drei Familien mit je fuenf Kindern gelebt auf denselben Quadratmetern.

Bei uns zahlt man heute dreissig Jahre "am Haeusel" ab, d.h. das typische Annuitaetendarlehen mit ca. 30 Jahren Laufzeit, in den Niederlanden oder China gibt es sogar "three generation mortgages", d.h. mit bis zu 90 Jahren Laufzeit.

Der vorher voll eingezahlte zuteilungsreife Bausparvertrag ist so gut wie tot. Wenn, dann werden mehrere Bausparvertraege hintereinanderschaltet, die dann kompliziert vorfinanziert werden usw. usf. – und das ganze endet meist als Groschengrab, zumal, anders als beim Annuitaetendarlehen, mit dieser Konstruktion oft heftige Zwischen-Ausschlaege in den monatlichen Belastungen verbunden sind, was aber nur der vorher merkt, der eine fachkundige Computersimulation durchfuehrt.

Von all solchen Konstruktionen soll hier nicht die Rede sein. Sie werden nur erwaehnt, um sie von dem abzugrenzen, wofuer ein Bausparvertrag auch heute noch taugt und inwiefern er einen sinnvollen, anders nicht darstellbaren Bestandteil des Vermoegensaufbaues darstellen kann. Und ja, man kann ihn dann spaeter dennoch zum Renovieren nehmen, etwa das Dach damit neu decken lassen. Man kann damit auch mit Geschick ein Auto finanzieren, obwohl das kein "wohnungswirtschaftlicher Zweck" ist. Aber deswegen (allein) sollte man ihn nicht abschliessen, sondern erstmal wegen der Sparfunktion.

Bevor jetzt einige darauf hinweisen, dass, wenn alle nur Bausparen, aber keiner ein Bauspardarlehen nach Zuteilungsreife abruft, auch das Sparen nicht lange gut gehen kann: das sollte nicht die Sorge des Bausparers sein. Es ist theoretisch richtig, aber es gibt einerseits immer noch genuegend Menschen, die auch trotz 70%-Grenze und hoher Tilgung bauspar-finanzieren, es gibt aber auch genuegend, die dann den zuteilungsreifen kleineren BSV zum Finanzieren von kleineren Bau- und Renovierungsvorhaben nutzen.

Vor allem aber muss das nicht die Sorge des individuellen Bauspar-Anfaengers sein. Denn: eine gute (!) Bausparkasse nimmt auch nur soviel Neugeschaeft herein, wie sie im Gegenzug voraussichtlich zur Unterlegung von Bausparfinanzierungen brauchen kann. Sie haelt daher ihre Vertreter im Zaum, das Neugeschaeft nur nach bestimmten Kriterien zu forcieren. Darueber koennte man nun ein eigenes Kapitel oder gar Buch schreiben, aber darum geht es hier nicht. Man muss nur nicht die Bausparkasse mit der grellsten Werbung nehmen oder auf Abkuerzungen wie Bauen Heisst Warten oder Alle Hoffen Weiter hereinfallen und dann geht das schon in Ordnung.

Die Frage der richtigen Auswahl der Bausparkasse wird zum Schluss behandelt.

3.1      Bausparen als Teil des vernuenftigen Vermoegensaufbaus

Bausparen ist zu allen Zeiten, ausser in extremen Hochzins-Phasen, deshalb sinnvoll, weil es einen festen Spar-Zinssatz gibt, der sich ueber die Laufzeit nicht aendert; hinzu kommt, wenn man nicht zuviel verdient, die staatliche Bausparfoerderung. Der Zinssatz ist beim klassischen Bauspartarif 3% in der Ansparphase und fuehrt zu einem Darlehenszinssatz von 5% in der Darlehensphase, wenn man den BSV in Anspruch nimmt.

Tut man es nicht und haelt bestimmte Mindestfristen ein, darf man die staatliche Foerderung aber dennoch behalten, auch wenn man sich spaeter dieses "Sparbuch" einfach nur auszahlen laesst. [Sorry, das ist falsch - das war hier hereingerutscht, weil Teile dieses Textes von vor 2009 stammen ... mittlerweile darf man die Wohnungsbaupraemie nur noch behalten, wenn man den Bausparvertrag auch bestimmungsgemaess nutzt.]

Darin liegt der Reiz des Bausparens "fuer jedermann", wenn er/sie einen bestimmten Sparbetrag im Jahr eruebrigen kann, an den er/sie auch nicht wieder vorzeitig heran muss. Letzteres ist wichtig: wer absolut auf Flexibilitaet angewiesen ist, soll ein Sparbuch, Tagegeldkonto oder einen Geldmarktfonds nehmen, ein BSV eignet sich in der Ansparphase ausschliesslich zum Einzahlen, nicht zum Abheben! (Wem ein BSV-Vertreter was anderes erzaehlt – ja, es gibt alle moeglichen Modelle, aber deren Vor- und Nachteile zu beschreiben beduerfte es wieder eines Buches; Fazit: wer dem Verfasser dieses Beitrages vertraut, laesst die Finger einfach weg davon! Und nein, ich werde das nicht weiter begruenden – wer so tief einsteigen will, wegen letztlich laeppischer Betraege (!), der muss auch seine Hausaufgaben selber machen!)

3.1.1      Die staatliche Bausparfoerderung in Deutschland

Die Verzinsung eines normalen "klassischen" Bausparvertrages betraegt 3% in der Ansparphase. Dazu legt der Staat noch maximal 8,8% an staatlicher Bausparfoerderung "obendrauf" (Wikipedia: "Je Kalenderjahr werden jedoch maximal Aufwendungen in Höhe von 512,- € (Einzelperson) bzw. 1024,- € (Ehepaar) bezuschusst, sodass die jährliche Höchstprämie bei 45,06 € bzw. 90,11 € liegt (§ 3 Abs. 2 WoPG)." sofern man die Einkommensgrenzen nicht ueberschreitet: "Personen, deren zu versteuerndes Einkommen im Sparjahr 25.600 € (Alleinstehende) bzw. 51.200 € (für zusammenveranlagte Ehegatten/Lebenspartner) übersteigt, haben keinen Anspruch auf Wohnungsbauprämie (§ 2a WoPG).". Diese Foerderung berechnet sich aus dem eingezahlen Sparbetrag im verflossenen Jahr.

Anders als bis 2009 (Altverträge) wird die Bausparfoerderung allerdings seit 2009 nur noch ausgezahlt, wenn der Bausparvertrag spaeter auch bestimmungsgemaess verwendet wird (d.h. nicht mehr, wenn er "einfach so" ausgezahlt wird). Dies kann sich aber dann immer noch lohnen, wenn man ohnehin z.B. renovieren will oder andere baubezogene Ausgaben beabsichtigt.

Um nun die Optimierung eines Bausparvertrages hinsichtlich des Gesamt-Vermoegensaufbaues zu verstehen (und allein darum geht es in diesem Beitrag!) muss man noch ein paar Grundbegriffe des Bausparens verstehen.

3.1.1.1      Bausparsumme

Die Bausparsumme ist die Summe "auf die der Bausparvertrag lautet". Ein Bausparvertrag von z.B. 10.000 Euro heisst weder dass man dafuer 10.000 Euro Darlehen bekommt noch dass man umgekehrt 10.000 Euro ansparen muesste. Vielmehr werden beim klassischen Bausparvertrag 40% angespart, damit man spaeter, wenn man ihn denn zum Finanzieren nutzen wollte, 60% Darlehen dazu erhaelt.

Wenn man also spart, spart man 40% = 4.000 Euro an, dann wartet man auf die Zuteilung, dann erhaelt man 10.000 Euro "zum Bauen" heraus – d.h. 4.000 Euro eigenes Geld aus der Ansparphase und 6.000 Euro Darlehen.

Diese 6.000 Euro Darlehen muss man dann mit 4% im Jahr tilgen, zahlt aber einen von vornherein festgelegten Zinssatz von 5% ueber die gesamte Laufzeit. Man weiss also bei Abschluss eines klassischen Bausparvertrages, wieviel man aufwenden muss, um ein bestimmtes Darlehen zu bekommen und was dann, nach vielen Jahren, dieses Darlehen kosten wird. Bei einer normalen Baufinanzierung weiss man das ja erst, "wenn es soweit ist". Ich habe ein paar mal Familien erlebt, die immer, wenn sie glaubten, kaufen zu koennen, erleben mussten, dass die Zinsen wieder gestiegen waren und sie noch ein Jahr warten mussten. in dem Jahr waren dann aber Baupreise und Zinsen wieder gestiegen und das Nicht-Kaufen-Koennen wiederholte sich. Scheint in Bosnien einfacher zu sein … Beim BSV weiss man das vorher.

Aber: wegen der gegenwaertigen extremen Niedrigzinsen, die sich auch vielleicht nie wieder ganz "erholen" werden, da dann die explodierenden Staatsschulden nicht mehr finanzierbar waeren, erscheint mir unklar, ob klassische Bausparvertraege je wieder ihre alte Rolle werden uebernehmen koennen.

3.1.1.2      Die Abschlussgebuehr

In der Regel erhebt die Bausparkasse 1% der Bausparsumme als Abschlussgebuehr, im obigen Fall bei einer Bausparsumme von 10.000 Euro also 100 Euro. Diese Gebuehr ist sofort faellig; aus ihr werden Einrichtungs- und Verwaltungskosten des Bausparkontos, vor allem aber die Provision des Vertreters bezahlt. Fuer 6.000 Euro Darlehensanspruch zu festem Zinssatz zahlt man mit 100 Euro also ungefaehr 1,66% "Bearbeitungsgebuehr" auf das Darlehen.

3.1.1.3      Ansparphase und Zuteilungsreife

Da die Bausparkasse die 60% Darlehen aus den angesparten 40% Sparsumme anderer Bausparer finanziert, kann sie nicht sofort das Darlehen bereitstellen. Bausparkassen sind auf organisches Wachstum und einen ausgeglichenen Bestand und konstante Spar-Zufluesse angewiesen. Sonst geraten sie in Schieflage, d.h. sie koennen Darlehen nicht zum von ihren Sparern geplanten und erwarteten Zeitpunkt bereitstellen und muessen die Sparer ein ueber's andere Jahr vertroesten. Das wird dann als "Bauen Heisst Warten" bezeichnet.

Die Zuteilungsreife bestimmt sich, wenn alles gutgeht, aus der Ansparsumme und der seit Abschluss des Vertrages verstrichenen Zeit.

Ein sinnvoll dimensionierter Bausparvertrag ist so gedacht, dass die Ansparphase sieben Jahre betraegt, in der die 40% eingezahlt sein sollten (man sieht, auch hier ein biblisches Konzept). Ist die Bausparkasse gut organisiert und nicht in Schieflage, kann man damit rechnen, dass der Bausparvertrag danach zuteilungsreif wird. Das bedeutet, man koennte ihn nun zuteilen lassen, d.h. seinen Darlehensanspruch geltend machen. Man kann aber auch weiter warten. Allerdings wird dadurch die Darlehenssumme kleiner, denn es laufen weiter (3%) Zinsen an, die Gesamtsumme von 10.000 Euro wird dadurch aber nicht groesser.

Heutzutage gilt es als "unsittlich" (und berechtigt u.a. zur Aufloesung/Abaenderung des Vertragsrahmens), hoehere Bausparsummen zu verkaufen, als der Bausparer in sieben Jahren auch besparen kann. Wenn also klar ist, dass der Bausparer im Monat nur 100 Euro eruebrigen kann oder will, so ergibt sich daraus ueber sieben Jahre 7 x 1.200 Euro = 8.400 Euro (wegen der zwischenzeitlichen Verzinsung der bereits geleisteten Einzahlungen ist die Rechung ueber sieben Jahre eigentlich komplizierter). Dies ist die Ansparsumme von 40%. D.h. die Bausparsumme darf dann nur ungefaehr 21.000 Euro lauten (8.400 = 40% plus 60% Darlehensanspruch!). Die in der Sparphase erwirtschafteten Zinsen sind der Einfachheit halber weggelassen. Es geht hier ohnehin nur um Daumenregeln.

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Zum Vorbeitrag "2 Bausparvertraege – Grundlagen"
Zum Folgebeitrag "3.1.1.4 Bausparfoerderung und ihr Beitrag zum Vermoegensaufbau"
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3.1.1.4      Bausparfoerderung und ihr Beitrag zum Vermoegensaufbau

Auf den jaehrlich geleisteten Zinsbetrag legt der Staat die Bausparfoerderung "drauf". Dann werden aus den 4% Zinsen leicht sozusagen 6%. Denn bis zu einem Hoechstsparbeitrag von 512/1.024 Euro (Verheiratete) gewaehrt der Staat diese Foerderung, die allerdings erst am Ende der Ansparphase ausgezahlt wird (um die Bausparer dazu zu bewegen "bei der Stange zu bleiben") und fuer seit 2009 abgeschlossene Vertraege nur noch, wenn sie dann auch zugeteilt und bestimmungsgemaess verwendet werden. Ansonsten bleibt es halt bei den 3% Zinsen.

Aus den genannten Summen kann man ersehen, dass es heute schwerfallen duerfte, eine "kleine" Vermoegensanlagen mit laufenden (kleinen) Einzahlungen zu finden, die derart hohe Renditen abwerfen. Der Bausparvertrag ist sozusagen die "Hochzinsanlage des kleinen Mannes".

3.1.1.5      Optimierungsmoeglichkeiten des Bausparens

Nun haben wir gesehen, dass man sich vorher entscheiden muss, welche Bausparsumme man abschliesst. Anders als ein Sparbuch lautet ein Bausparvertrag ueber eine vorher festgelegte Bausparsumme.

Das macht ihn aber auch unflexibel. Man kann einen Bausparvertrag zwar spaeter "reduzieren", d.h. z.B. aus einem zu gross gewaehlten, nicht genuegend besparten 50.000-Euro-BSV einen Bausparvertrag mit z.B. 30.000 Euro machen, der, wenn er insgesamt lange genug bestand, dann unmittelbar zuteilungsreif wuerde. Aber das ist mit buerokratischem Aufwand und ggf. Kosten verbunden. Und es ist auch nicht noetig:

Lieber z.B. zwei Bausparvertraege abschliessen zu je 10.000, oder einen zu 10.000 und einen zu 20.000 Euro. Wichtiger ist eigentlich, dass man den Bausparvertrag so bemisst, dass man jaehrlich 512 Euro pro Kopf (!) einzahlen wird, da das die Hoechstgrenze fuer die Bausparfoerderung ist.

Das hat den weiteren Vorteil, dass, wenn man mal nicht genuegend "besparen" kann, man die jaehrliche Sparsumme nur in einen der beiden Vertraege einzahlt. Oder zumindest den einen mit dem vollen Regelsparbeitrag bespart, den zweiten dann nur mit dem verbleibenden Rest. Damit wird der eine in der Regel-Zeit zuteilungsreif, man hat aber seine Bausparfoerderung nicht unnoetig beschnitten.

Das zu schnelle Besparen eines BSV (d.h. schneller als sieben Jahre, gar Sofort-Volleinzahlung) sehen gute Basparkassen nicht gern. Es bringt sie mit den Jahren in Schieflagen und verhindert gleichmaessiges Wachstum und gleichmaessige, d.h. verlaessliche, Zuteilungsfristen. Das fuehrt mit der Zeit dazu, dass sich das herumspricht, dann bricht das Neugeschaeft ein … und das ist das Ende einer Bausparkasse, die sich ja aus den Neusparern ihre Alt-Darlehen finanziert! Solche Schieflagen hat es seit den siebziger Jahren unter maezenatisch ambitionierten Bausparvorstaenden ein paar Mal gegeben …

Also ist die beste Loesung, entweder mit einem kleinen BSV anzufangen, auch wenn man nicht die volle Bausparfoerderung ausnutzen kann (man soll eh nur soviel sparen, wie man verkraften kann – leider schliessen daraus viele, sie koennten "ueberhaupt nie" sparen).

Da die erwirtschafteten Zinsen aus den bereits in frueheren Jahren geleisteten Einzahlungen ebenfalls von der staatlichen Bausparfoerderung bezuschusst werden, ergibt sich eine weitere Optimierungsmoeglichkeit: man reduziert die jaehrliche Einzahlung um den Betrag, der an Zinsen anfaellt. D.h. man zahlt immer nur soviel ein, dass zusammen mit den Zinsen die Bausparfoerderungs-Hoechstsumme erreicht wird. Das fuehrt i.d.R. dazu, dass die Zuteilungsreife hinausgeschoben wird, das ist aber nicht weiter schlimm fuer alle diejenigen, die den Bausparvertrag ohnehin nur zum Sparen und nicht (unmittelbar, d.h. vorab geplant) zur Baufinanzierung nutzen wollten.

3.1.1.5.1      Nach der Zuteilungsreife

Man kann den Bausparvertrag weiterlaufen lassen, auch wenn man ihn nun nutzen koennte. Frueher haben das die Bausparkassen aeusserst gerne gesehen, heute muss man u.U. damit rechnen, dass sie einem den BSV kuendigen, weil die unlautere Konkurrenz der kuenstlich niedrig gehaltenen Geschaeftsbank-Zinsen derzeit das Bauspar-Darlehensgeschaeft zusaetzlich erschwert. (Es sollte nicht unerwaehnt bleiben, dass dies nicht unbedingt solche Bausparkassen sind, die stets auf die Ausgewogenheit ihres Neugeschaefts geachtet haben …)

Nachdem der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, kann man ihn tatsaechlich fuer einen "wohnwirtschaftlichen Zweck" verwenden, d.h. ein kleines Bau- oder besser Renovierungsvorhaben damit finanzieren oder ueber den Betrag frei verfuegen, verliert dann allerdings seit 2009 die Bausparfoerderung von ca. 45 bzw. 90 Euro pro abgelaufenem Jahr und damit den einmaligen zusaetzlichen Renditevorteil, der dadurch entstanden waere.

Jedenfalls hat man ein schoenes Stueck Eigenkapital, das man aus mehreren Gruenden sonst nicht gehabt haette:

1)      man haette vermutlich nicht mal 3% Zinsen,
2)      schon gar nicht ca. 6% Rendite bekommen (je nach Sparbeitrag im Verhaeltnis zur Wohnungsbaupraemie - wenn man den BSV nutzt) und
3)      man haette vermutlich nicht so diszipliniert gespart und damit stattdessen vielleicht einen Kneipen-Wirt reich gemacht.

Wer also ein genuegend "kleines" Einkommen hat, sollte die Bausparfoerderung nutzen. Wer ein hoeheres Einkommen hat, sollte dennoch ueberlegen, ob er/sie bauspart. Vor allem aber sollte er/sie "im Familienverband" denken:

3.1.1.5.2      Bausparfoerderung fuer Menschen, die ueber der Einkommensgrenze liegen

Dieser Titel stimmt natuerlich nicht ganz, aber: wer erwachsene Kinder hat, dessen Kinder haben in der Regel ein Einkommen, das niedrig genug ist, Bausparfoerderung zu erhalten. Aber die Kinder haben evtl. nicht genug Einkommen, um einen Bausparvetrag abzuschliessen, geschweige denn, zu besparen!

Also laesst man sie einen BSV abschliessen und uebernimmt fuer sie den Regelsparbeitrag. Das koennten auch z.B. Onkel, Tanten, Grosseltern tun.

Vorsicht BAFoeG-Falle: wenn diese Kinder dann aber studieren usw. wollen und Antrag auf Bundsausbildungs-Foerderung stellen, werden sie nach ihrem Vermoegen gefragt. Ist dieses zu hoch, muessen sie erst einen Teil dieses Vermoegens aufbrauchen, bevor sie "BAFoeG" erhalten. Sehr aergerlich, aber: es spricht nichts dagegen, dass nicht unterhaltspflichtige Personen ihnen stattdessen ein (zinsloses!) Darlehen gewaehren, um den BSV zu besparen (oder auch eine Lebensversicherung).

Nicht unterhaltspflichtig heisst: wenn es die eigenen Eltern oder Grosseltern in direkter Linie tun, ist das schwierig. Wenn es aber Onkel und Tanten (ggf. fuer ihre jeweiligen Nichten und Neffen wechselseitig!) tun, dann ist das gesetzeskonform.

Oder wenn z.B. zwei Familien, beide mit je zwei oder vier ungefaehr gleichaltrigen Kindern, die z.B. eh jedes Jahr gemeinsam den Urlaub verbringen, das kreuzweise tun, funktioniert das auch problemlos. Das Darlehen wird gestundet, bis es nicht mehr gebraucht wird und nach Ende der Studien- und BAFoeG-Phase erlassen.

Aber auch "Oma und Opa" sollten fuer sich ueberlegen, einen oder zwei Bausparvertraege abzuschliessen, insbesondere wenn sie von der Hoehe ihres Einkommens her Bausparfoerderung erhalten. Wenn man z.B. zu alt ist (oder zu krank), um eine Sterbegeld-Versicherung abzuschliessen – den gleichen Zweck erfuellt letztlich auch ein Bausparvertrag! Viel zu viele Menschen verzichten auf ihre Bausparfoerderung und verschenken insgesamt Millionen, weil sie bei Bausparen an Bauen denken. Aber, aber, wer denkt denn z.B. bei Diaetnahrung an Gesundheit ... Diese Bausparvertraege koennen natuerlich auch vererbt werden.

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4 Die Auswahl der "richtigen" Bausparkasse ...

4.1 Probleme der Bausparkassen durch weltweite Niedrigzeinspolitik

Wir haben oben gesehen, dass es Bausparkassen gibt bzw. in der Vergangenheit gegeben hat, die in "Schieflage" geraten waren. Damit ist gemeint, dass Bausparvertraege trotz Einhaltung des Regelsparbeitrages seitens der Kunden nicht fristgerecht zuteilungsreif wurden. In extremen Faellen betrug diese Wartezeit in den achtziger Jahren mehrere Jahre (m.a.W. im Extremfall schon mal bis zum doppelten der erwarteten Zeit!).

Da man nicht in die Zukunft blicken kann, gibt es hier keine absolute Sicherheit. Sicher wird auch die Niedrig- oder Nullzins-Politik der europaeische(n) Zentralbanke(n) den Bausparmarkt noch gehoerig durcheinanderwirbeln. Den Lebensversicherungen und deren Kunden, die unter einem aehnlichen Garantiezins-Problem leiden, hat es die Bilanzen und Gutschriften bereits gehoerig verhagelt.

Da man davon ausgehen darf, dass die Zentralbanken weltweit (Europa/EZB, USA/Fed und Japan/BoJ) die Zinsen auf Jahre "unten" lassen werden, da ansonsten reihenweise Staatsbankrotte drohen, ist auch die Zukunft des Bausparmarktes ungewiss. Was frueher "todsicher" (und jahrzehntelang problemlos!) funktionierte, kann heute nicht mehr garantiert werden. Dennoch sollte man es versuchen, u.a. um der "hohen" Zinsen und ggf. der staatlichen Bausparfoerderung teilhaftig zu werden.

4.2 Wie findet man nun eine verlaessliche Bausparkasse?

Ich moechte hier keine direkten Empfehlungen abgeben, aber immerhin einen Algorithmus, den man sich zunutze machen kann.

Noch ein Hinweis: man kann auch bei jeder beliebigen regionalen Bausparkasse einen Vertrag abschliessen. Man ist also z.B. nicht auf die Landesbausparkasse (LBS) des Bundeslandes angewiesen, in dem man wohnt. Man muss nur plausibel machen, dass man im Geschaeftsbereich der "anderen" LBS zu bauen oder zu kaufen beabsichtigt. Ein Bayer kann also durchaus einen Bausparvertrag in Schleswig-Holstein abschliessen, falls er/sie das fuer sinnvoll haelt. Man kann also den folgenden Brief-Vorschlag auch so einleiten: "Ich/wir beabsichtigen in [vom Wohnort abweichendes Bundesland] zu bauen [kaufen] ..."

Ob Landesbausparkassen die bessere Wahl sind, steht dagegen auf einem anderen Blatt ...

4.2.1 Anfrage-Entwurf (Anschreiben) an Bausparkassen

"Sehr geehrte Damen und Herren … ich trage mich mit der Absicht, einen Bausparvertrag abzuschliessen. Da ich gehoert habe, dass es in der Vergangenheit bei manchen Bausparkassen verschiedentlich Probleme gab, den laut Regelsparbeitrag erwarteten Zeitpunkt der Zuteilungsreife einzuhalten, bitte ich Sie um eine verlaessliche (belastbare) schriftliche Antwort auf folgende Frage:

Wenn ich heute einen 'normalen' nunmehr voll eingezahlten Bausparvertrag bei ihnen haette, den ich ueber die Jahre laut Regelsparbeitrag verlaesslich bespart haette, waere dieser dann auch zum 'damals' in Aussicht gestellten Zeitpunkt (also 'jetzt') zuteilungsreif, oder welche Abweichung haette sich dabei im Nachhinein fuer mich ergeben? Wann haette ich daher 'damals' (von heute aus rueckgerechnet) diesen heute zuteilungsreifen BSV abschliessen muessen? Welcher prozentuale Sparbeitrag pro Monat oder Jahr haette diesem tatsaechlichen Szenario zugrundegelegen?

Da ich noch weitere Antworten von anderen Gesellschaften erwarte, bitte ich Sie, von Vertreterbesuchen oder –anrufen abzusehen. Ich melde mich ggf. wieder bei Ihnen, nachdem ich meine Vergleiche abgeschlossen habe.

Mit freundlichen Gruessen …"

In der Regel sollte die Antwort bei einer gut gefuehrten Bausparkasse etwa lauten "sieben Jahre" bzw. "… wenn Sie am … 2007 … abgeschlossen haetten" (ausgehend von Januar 2015 – schon mit einem kleinen Puffer gerechnet).

4.3 Zusatzverguenstigungen fuer Auszubildende/Studierende

Es gibt etliche Bausparkassen, die Auszubildenden/Studierenden die 1%ige Abschlussgebuehr (siehe oben) wieder zurueckerstatten, nachdem der BSV voll eingezahlt wurde und zuteilungsreif geworden war. Also nach dieser Moeglichkeit fragen, ggf. schon im o.g. Anschreiben. Dies bedeutet einen weiteren "Renditeschub" und sollte nicht unterschaetzt werden. Ausserdem diszipliniert es noch mehr zum Sparen.

5 Schlusswort

Sowohl der US-amerikanische Erfolgstrainer Brian Tracy wie auch der verstorbene "Investment-Philosoph" Jim Rohn pflegten ihre Zuhoerer zu fragen "Wer von Ihnen spart schon?" – Dann kam etwa die Antwort aus dem Publikum "Noch verdiene ich nicht genug zum Sparen". – "Aha, wieviel verdienen Sie denn jetzt?" – "2.000 Dollar." – "Aha – ab welchem Einkommen koennten Sie denn sparen?" – "Na ja, wenn ich mal 2.500 Dollar verdienen wuerde." – "Hm. Ist hier jemand im Raum, der ueber 2.500 Dollar verdient?" (Einige Haende gehen hoch.) "Wer von Ihnen spart denn jetzt schon regelmaessig?" – Alle Haende wieder 'runter …

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- kein Text -

Vielen Dank für die systematisch aufgebaute und umfangreiche Abhandlung.

Das lohnt sicher, alles zusammen in eine pdf zu verpacken.
Sonst ist die Strategie zwar klar; aber wer dann selbst den Vertreter im Haus hat, wird bestimmt im entscheidenden Moment nicht so trittsicher argumentieren.
Gruss

PS.: Hab also 1999-2005 zufällig (fast) alles richtig gemacht; nur auf die Auszahlung am Schluss musste ich etwas warten, wobei ich nicht sicher war/bin, ob dies ein Problem der BSK oder des Vertreterbüros war.

Bausparen - aber richtig! (Lohnt sich ein Bausparvertrag ueberhaupt, wenn ja, wofuer?) Risiken und Chancen

Welt.de zu Stiftung Warentest: "Diese Bausparkassen beraten grottenschlecht"

"'Finanztest' gibt nur drei von zwanzig Kassen ein 'Gut' ... die groessten Beratungsfehler ... 'Wären unsere Tester den Ratschlägen der Bausparberater gefolgt, hätten sie oft einige Tausend Euro in den Sand gesetzt.'"

und

"Schwäbisch Hall [leidet] unter den Mini-Zinsen"

"Deutschlands größte Bausparkasse leidet ... unter ... Mini-Zinsen. Das bekommen vor allem die Inhaber lukrativer Altverträge zu spüren."

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Das hilft bekanntlich immer! Seit den Gesetzen des Finanzministeriums in den letzten Jahrzehnten hat sich bekanntlich alles zum Besseren gewendet.

Und wie der Mann, der zwei Dinge nicht leiden kann, naemlich "Rassenvorurteile und Neger in der Kneipe", moechte auch das Finanzministerium politisch korrekt Negativzinsen und hohe Zinsen fuer Bausparer unter einen Hut bringen.

So wie man schon hohe Strompreise durch Verteuerbare Energien zwecks CO2-Einsparung mit Befreiungsregelungen fuer die Verbraucher mit dem hoechsten Strombedarf unter einen Hut gebracht hat.

Oder der Herr Cameron demnaechst das allgemeine Sicherheitsbewusstsein der Online-Bank-Kunden und -Einkaeufer mit dem Verbot der Verschluesselung unter einen Hut bringt.

"... Bausparkassen [sollen] künftig das Geld ihrer Kunden deutlich breiter und damit ertragreicher anlegen [dürfen]. Bisher dürften die Kassen nur in sehr risikoarme Produkte investieren, die aber fast keine Rendite mehr abwürfen ..."

FAZ: "Mehr Zinsen für die Bausparkassen"

Weil: "Trotz allem ist Bausparen auch derzeit eine hilfreiche Geldanlage, wie Experten finden ..."

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Auch wenn ich gerne Bausparvetraege als "Zins-Hedge" empfohlen haette ... wenn die Europaeische Zentralbank meint, dass man fuer's Geldleihen nunmehr belohnt werden solle, werden Bausparkassen nach den Lebensversicherungen das naechste Opfer der Sanierungs-Politik:

Handelsblatt: NIEDRIGZINSEN - Bundesregierung lässt Bausparkassen überwachen (09.03.2015):

"Auf Wunsch der Bunderegierung soll die Bafin die Gefahren des Niedrigzinsumfeldes für die Bausparkassen unter die Lupe nehmen und dabei auch die Zahlungsfähigkeit der Institute überwachen."

Siehe auch "Kleine Anfrage der Abgeordneten Dr. Gerhard Schick, Nicole Maisch, Dr. Thomas Gambke, ... der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN -Drucksache 18/3944 – Kündigung von Bausparverträgen durch Bausparkassen" (04.03.2015)

Manche Bausparkasse sucht da in der Flucht nach vorn ihr Heil (09.03.2015): "Nachrangdarlehen - Debeka Bausparkasse saniert sich":

"... nachrangige Namensschuldverschreibung, die ... Bausparvertrag ablösen soll."

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